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吴xx房屋买卖合同纠纷民事判决书

上传:南京律师事务所    上传时间:2016-12-28

浙江省丽水市中级人民法院

民事判决书

(2016)浙11民终106号

上诉人(原审被告):浙江丽水市金科房地产开发有限公司。住所地:浙江省丽水市南城新区吴垵路与遂松路十字路口。组织机构代码:57398963-7。

法定代表人:王金水,公司执行董事兼经理。

委托代理人:王进、顾俊,浙江君安世纪律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):吴xx

委托代理人:吴洪江、吴巧华,浙江丽阳律师事务所律师。

上诉人浙江丽水市金科房地产开发有限公司为与被上诉人吴xx房屋买卖合同纠纷一案,不服丽水市莲都区人民法院作出的(2015)丽莲南民初字第287号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭,并于2016年1月26日公开开庭审理了本案,上诉人浙江丽水市金科房地产开发有限公司的委托代理人王进、顾俊、被上诉人吴xx委托代理人吴洪江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明:原、被告对《商品房买卖合同》的签订时间、内容、款项交付、竣工验收时间等事实均无异议,原审法院予以确认。另经原、被告双方核对,双方确认实际交房时间为2015年7月15日。

原审法院认为:原、被告签订的商品房买卖合同,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律的强制性规定,该合同合法有效,被告应当按照合同约定的期限在2014年9月30日前交付房屋。虽然案涉商品房已于2015年6月19日通过竣工验收,但被告一直未实际取得建设工程竣工验收备案证明,合同约定的房屋交付条件尚未完全成就。原告在接收交房通知后,于2015年7月5日实际办理了交房手续。被告未能按期交付,应当依照合同约定支付从2014年10月1曰至实际交房日的违约金。对于逾期交付权证违约金,被告抗辩认为应当以需办理权证的商品房的价款为计算基数,附属用房的价款应当从总价中扣除。《商品房买卖合同》第十六条约定,“出卖人负责办理土地使用权初始登记,取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请商品房所有权初始登记,取得《房屋所有权证》。”“出卖人承诺于2015年3月30日前,取得前述土地、房屋权属证书交付给买受人。”且出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书超过60日以后,“自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。”从合同上下文看,从办理权证的要求,到逾期办理的违约责任,对“已交付房价款”作何种限定?是原告所理解的已经交付的全部房价款, 还是被告主张的已交付的需要办理权证的房屋价款,确有歧义。在对合同文本解释有歧义的情况下,应当作对提供格式合同一方不利的解释。另外,在合同第十条中,在约定逾期交房违约金时,也有“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”的表述(被告对此并未提出扣减附属用房价款的抗辩),在同一合同中重复出现的相同的词语,没有特别说明的,应当作相同解释为宜。故对被告该抗辩主张不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定,判决如下:一、被告丽水市金科房地产开发有限公司于本判决生效之曰起十日内支付原告吴xx逾期交房违约金14963.98元。二、被告丽水市金科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十曰内支付原告吴xx逾期交付权属证书违约金(以房屋总价款人民币538272.5元为基数,按日万分之一从2015年4月1曰起计算至本判决确定的履行日止)。三、驳回原告吴xx的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币390元,减半收取195元,由原告吴xx负担20元,被告丽水市金科房地产开发有限公司负担175元。

宣判后,上诉人浙江丽水市金科房地产开发有限公司不服原审判决,向本院提起上诉称,一、一审法院认定逾期交房违约金的起止日期应当从2014年10月1日起算至实际交房日,属认定事实错误。案涉商品房已于2015年6月19日通过竣工验收,已符合案涉商品房买卖合同约定的交付条件,故上诉人依据约定于2015年6月19日晚向业主群发短信并书面寄送了交房通知,通知其于2015年6月20日起开始收房并无任何不妥之处。根据案涉商品房买卖合同第十二条约定“书面通知买受人10日内未办理交接手续,视为出卖人如期交付”,被上诉人应当于接到交房通知后10日内办理收房手续,现被上诉人实际收房日已超过案涉商品房买卖合同约定的收房期限,故案涉商品房的交房日至迟算至2015年6月30日,而非一审法院认定的实际收房日。二、一审法院认定逾期交付权证违约金的计算是以房屋总房款为基数,属认定事实错误。对已交付房价款的限定不存在一审法院所认为的歧义,因案涉购房款是两部分组成,即商品房价款加上附属用房的价款(包括杂物间和地下车库),前述两部分只有商品房存在产属证明,被上诉人所要求的房屋权属证书也只是为了办理房屋产权证,附属用房不存在逾期产权登记的情况,故逾期交付权证的违约条款只限定于商品房的登记。故计算该部分违约金只能以商品房的价款为计算基数。另,在约定逾期交房违约金时,该处的交房是包括商品房和附属用房,而在约定逾期交付权证违约金时,该处的权证显然只是单指房屋权属证书,并不包含附属用房,故因违约项目的种类不同,对已交付房价款的解释也应随之改变,而非一审法院所认定的作同一解释。三、一审法院适用简易程序审理此案且未受理上诉人于一审庭审前提出的反诉请求,属严重的程序错误。1、根据最高人民法院发布的《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》及最高人民法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十七条,明确将“共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的案件”、“当事人一方人数众多”、“涉及国家利益、社会公共利益的”排除在简易程序适用范围之外。本案一审系128户业主共同起诉上诉人,显然属于一方当事人众多且又涉及社会公共利益,一审法院以简易程序审理此案属程序错误。2、上诉人于一审庭审前向一审法院书面提出反诉,而一审法院却以上诉人未在举证期限内提出反诉为由拒绝受理。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条的规定,一审法院拒绝接受上诉人于一审庭前提出的反诉请求属程序错误。综上,请求撤销原审判决,发回重审或依法改判。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人吴xx答辩称,一、一审法院认定逾期交房的违约金的起止时间是正确的。根据合同第九条的规定,上诉人的验收合格仅是其中一项条件,上诉人在竣工验收合格后需取得竣工验收备案证才具备交房条件,故一审法院认定商品房交付条件尚未成就是正确的。上诉人在上诉状中提到根据合同第十二条的规定已通知买受人,但该条规定的通知是在符合交付条件情况下的通知,商品房未具备交付条件的通知,买受人仍然可以拒不接受。二、根据合同第十条的规定,对已交付房价款,从字义上理解就是买受人已交付的房价款。上诉人交付给买受人的房屋中有商品房和附属用房,在合同中商品房和附属用房的价款均表述为房价款。上诉人讲附属用房不要登记这一点是没有依据的,根据商品房明码标价实施细则的规定,附属用房是可以办证的。在上诉人与被上诉人签订的合同中没有约定附属用房登记的问题,就不能推定附属用房是不办证的。一审法院对合同中同一词语的表述作同一理解是符合合同的本意的。三、我们认为一审法院程序合法。案件适用简易程序审理是合法的,上诉人讲同一案件人数众多,但这批案件是分别独立立案,不存在同一案件当事人数众多,且也不损害国家、社会公共利益,是可以适用简易程序的。上诉人在一审当中对被上诉人的起诉进行了反驳,其答辩当中的理由就是对原告起诉的反驳,并不形成单独的反诉,所有的内容都是对本诉的抗辩而不是真正的反诉,一审法院不接受其反诉是正确的。同时,一审法院没有剥夺上诉人的其他权利,对本案的审理没有实质的影响。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,请求二审法院查明事实,驳回上诉人的上诉。

二审期间,双方当事人均未提交证据。

经审理,本院认定的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为,根据案涉合同第九条约定,取得建设工程竣工验收备案证明是房屋交付的前提条件之一,现案涉工程未在合同约定的交付时间取得竣工验收备案证明,上诉人即已构成违约,其关于房屋交付时间的上诉理由与合同约定有悖,本院不予支持。至于逾期交付权属证书违约金,案涉合同第十六条中对已支付房款并未特别约定排除附属用房房款,原审法院对该条款的解释符合合同解释原则,对上诉人的该项上诉理由本院不予支持。经审查,原审不存在程序严重违法情形。综上,上诉人的上诉理由均不能成立,原审判决并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费350元,由上诉人浙江丽水市金科房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。